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策劃李一帆：前幾年總說開發(fā)房地產(chǎn)比較掙錢，就比較好奇，市場好的時候，和目前現(xiàn)在的市場，開發(fā)商的利潤能差多少？
王總：首先得更正啊，房地產(chǎn)真的很賺錢嗎？如果房地產(chǎn)真的很賺錢，那么多死的公司從哪來？他是這個邏輯：房地產(chǎn)是一個高單價產(chǎn)品，它的經(jīng)營的這個消費金額相對比較高，因為消費金額高，所以大家會認為他可能利潤會很高，僅僅是一個非常不客觀的說法而已。萬科這么多年秉承的原則，利潤率在17%，就是他們拍地拿地的標準的測算，符合這個就是一個正常的邏輯。從成本核算來講，咱現(xiàn)在做開發(fā)成本核算，地價不算，就一般的這個小區(qū)，3500元一平方。建筑，景觀啊，稅費啊，當然你說3500不高啊！加上地價，地價可能有一千兩千或者多少錢，他是按照容積率算的。那你算你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在賣的房子基本都是賠錢。3500+1500就5000了，那你賣的房子不到5000你說就虧了，那好不到5000為啥還賣啊？開發(fā)商自有資金實際上是沒有那么多，建筑都是別人墊資的。建筑方工程方的墊資是有基本的邏輯的，比如說有些是墊資到地面，然后地面以上你就該開始給我付款了。有的說那我給你達到預售七八層，有的說我給你封頂。同樣是把這房子蓋起來，但是付款的節(jié)點不一樣，他建筑方給你的折扣也不一樣。這從生意角度其實很容易理解。那既然是這樣，縣城一堆賣3000多的碧桂園怎么算？他跟成本還有關系嗎？是不是就沒關系了，那他為什么還要賣？就是他賣這個房子，這會兒是為了止損，跟成本無關。現(xiàn)在都說二手房虧啊虧啊，港區(qū)的房30多萬成本多少錢？毛坯價咱合約價格在43萬-44萬，加上各種各樣稅費手續(xù)，可得到45萬左右。45萬現(xiàn)在賣多少錢？三十萬！16年簽約到今天七八年過去了，你付的那么多利息月供，本金占多少？付10萬塊錢你的本金有2萬沒有？因為前期是利息高，本金低嘛！其實你支付的多半都是利息，你還了好幾年發(fā)現(xiàn)我沒還多少錢啊，因為就是越是前幾年利息越高嘛！他是提前要把利息收走。其實不管是等額本金還是等額本息，咱們原來算過以十年為單位，10萬塊錢，你付的利息相差只有3800，這是銀行的算法。他一定會讓你最開始的時候盡可能多支付一些，你想支付了那些利息是不是你的成本？賣房的人什么邏輯？他把這30萬拿回來能解決他的問題，跟成本有關嗎？無關！都說現(xiàn)在市場環(huán)境不好，那我再問花30萬買的人是啥人？
李一帆：他要在這住或者是孩子在這上學？
王總：以現(xiàn)在我得到的二手房的信息，買房的人多半是投資的人，進場抄底的，都不是剛需。特別是港區(qū)，相對來講比較集中。所以反過來他們比較狠，40萬東西給你直接照著腳脖子底下砍，因為他不買你的無所謂，他可以買別人的。就這個時候的市場所謂的供需，就是不得不賣的人在賣，有錢抄底的人在抄底。所謂的房產(chǎn)形式不好是怎么個不好，標什么價都沒人買，那是真不好！現(xiàn)在鄭州去年數(shù)據(jù)，二手房72000套新房71000套，一共賣了14萬套合一個月1萬多，這個交易量和啥時候一樣，15年一個月1萬，不差！只不是沒那么好，哪可能一直那么好，對不對？從1萬套到12000套就是復蘇了，從12000到13000套，這市場就算平穩(wěn)了，很好了，對不對？所以現(xiàn)在其實你只看到了一面，認為房地產(chǎn)公司都會賺錢，沒有那么高的利潤，這是第一個；第二個都說現(xiàn)在房產(chǎn)環(huán)境不好，真的不好是沒人買！現(xiàn)在是買賣活躍，只不是沒有原來高了。就跟股票一樣你掛了個價格有人買，就是100億的這個東西，一股合一塊錢，忽然有人標了兩塊錢，有人拿兩塊錢買了，他的市值就是200億，他不是憑空就多了100億，沒有！他只不是標價體系變了，用100億標價還是用200億標價，他都是那堆東西，那對東西沒變。從房地產(chǎn)現(xiàn)在的角度來講，有人買了賺了，有人買了虧了，最終是個啥？最終是個財富再分配。錢不是沒有了，錢在哪？錢都在銀行？你賺的錢什么最終都在銀行吧，你花了60萬買的這套房，你不也都是從銀行走的賬嗎？現(xiàn)在你這個東西變成30萬然后你賣了，那30萬去哪了，分流給別人了?，F(xiàn)在之所以所謂的不好，咱這樣說，社會的總資產(chǎn)三百萬億，這個錢沒有變，或者說錢比原來還多，那為什么現(xiàn)在你感覺從體感還是從什么角度說市場不好，是原來三百萬億能乘以8，現(xiàn)在三百萬億乘2，流動是不是差了？差四倍，這就是乘數(shù)關系，并不是錢沒了。錢沒不了對吧？不在你手里就在他手里，他就是流動的快慢而已，現(xiàn)在不但錢沒少還多了，錢多了流動不起來，所以你感覺不好。原來市場好的時候有死的項目，市場不好的時候，也有賣的好的項目，用這個角度去看。那死他怎么死的，好人家咋好？這樣看！
原來房子也不用做細節(jié)，也不用啥了，房子一蓋就賣完了，還用做細節(jié)嗎？不用了，該投不投了，反正房子賣完了。那現(xiàn)在房子不好賣了，競爭激烈，不得好好打造你產(chǎn)品不得想辦法把這個東西做的更良心一點。你不做良心沒人買啊，不都是壞事！你說這市場環(huán)境不好了，對你有沒有好處？
李一帆：有！我們都是消費者也！
王總：是不是，他這里邊其實有啥問題，大家真正焦慮的并不是說房子貴與便宜，是你認為房價降了，你就能買得起，錯！房價降了，你失業(yè)了，你還買不起。那為啥房價降了，我失業(yè)了？你想一個房地產(chǎn)關聯(lián)的64個上下游，間接關聯(lián)的超過300啊。你以為只是房地產(chǎn)這18萬億嗎？那些上下游什么加一塊兒，那不就是經(jīng)濟的主流的東西嘛！那現(xiàn)在房子賣不動了，沒有上下游的供應，相應的也都縮減了，那你原來就在這個上下游里邊在工作，你不失業(yè)，誰失業(yè)！你失業(yè)了你還會買房嗎？這不就惡性循環(huán)嗎？所以說通縮是不好的，適當?shù)耐浭呛?/span>的。都說我們現(xiàn)在債務很高，解決債務的核心問題解決方案是啥？擴大容量，擴大容量這點債都不是問題。
李一帆：牽涉到經(jīng)濟上面了。
王總：他就是個經(jīng)濟問題，今天的房地產(chǎn)問題，哪是房地產(chǎn)的問題，經(jīng)濟周期問題。都說人口降人口降，新出生那些人口他還買不成房子呢，不是他的問題。就是整體經(jīng)濟周期到這個時候了，居民負債率能承擔更多負債的人沒了，變少了，你想想居民負債率，農(nóng)村人口也算啊，農(nóng)村家庭也算，他們都給你算到68%了，那你想想城市人口，他負債率是多少啊！可能得超百分之百或者百分之二百。他們還咋辦？還能再負債嗎？消費不動啊。更多的現(xiàn)在的主流的人群，正在工作的人現(xiàn)在已經(jīng)消費不動了，房子自然而然他就往下落了。都往下落了，那些認為房地產(chǎn)賺錢的人還在開發(fā)，那他不死誰死啊！多少現(xiàn)在供應出的地是那個時候，就是高點的時候買的。康橋17年的時候大量的買地，18年沒動呢，虧了20%，因為地價跌了，你再動再虧。只要是生意，沒有永賺不賠的。
李一帆：咱們賣房子，應該什么節(jié)奏最好呢，特別是目前的這種市場情況。
王總：咱公司成立的時候在15年接了一個項目，因為他房價比較高，咱沒接之前一年半他們賣12套。咱們接手賣了三年半，一共是249套房，賣了三年半。要說你想三年半，再加上他自己原來的一年半，五年賣200多套，一年合平均50套，他是不是不會賺錢，那么慢！但他的房價從2000漲到4000，賺到了！咱合作另外的一個公司，16年之前，很多項目還沒有真正的啟動啊，或者說還沒有開始蓋啊，就用各種各樣的手段給他賣完了，然后16年你知道遇到什么問題？沒貨了，3000多吭哧吭哧賣完了，好了，從四千，五千，六千到一萬，但是他們沒貨了。
李一帆：就像這種情況，他是賣完了，他能不能直接再開下一塊地，兩三年就能蓋了。
王總：他去開了，拿了那些錢，在高位不就占崗了嗎？最貴的時候17年18年買，不跟康橋一樣嗎？所以說慢快他不是絕對的。任何一個事情，最終分析完，對自己都有收貨。
