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策劃師孟祥陽：王總，兩會(huì)上對(duì)于房地產(chǎn)現(xiàn)在這個(gè)定調(diào)，相當(dāng)于說應(yīng)該是雙軌是嗎？就是保障住房和商品房的兩種模式。那就說這兩種模式的發(fā)展情況下，對(duì)于二手房市場(chǎng)，包括新房市場(chǎng)，會(huì)有什么樣的一個(gè)影響？
王總：先這樣說，逐條捋吧，兩條腿走路！國家為什么要出臺(tái)這種所謂的保障房，原來沒有嗎，力度不夠是吧！那看政府的決心了。政府什么決心？要么拿錢出來建，要么拿錢出來買。
陽陽：現(xiàn)在的做法就是拿錢出來買。
王總：對(duì)，那對(duì)市場(chǎng)有好處嗎？
陽陽：對(duì)于房企來講我覺得是好的，因?yàn)樗梢跃然钜徊糠?/span>企業(yè)。
王總：我覺得他對(duì)誰都好，他把房子買下來干嘛再租給別人嘛！
陽陽：兩種形式，第一種是租，第二是再賣出去。
王總：那他是不是在平均房價(jià)？平均房價(jià)對(duì)老百姓好不好？老百姓不恐慌了，需要買改善型的房子的人會(huì)不會(huì)買？
陽陽：會(huì)，但是現(xiàn)在就是一個(gè)問題，他對(duì)二手房的沖擊呢。像國家現(xiàn)在出來的這種保障性住房，不是兩種嗎，有一種是配租型的。配租型的對(duì)于這種租房的這個(gè)市場(chǎng)肯定有影響！
王總：租金會(huì)低是吧？
陽陽：對(duì)！
王總：那現(xiàn)在租金價(jià)格怎么樣？
陽陽：也已經(jīng)很低了，現(xiàn)在也是出了人才公寓，我看他那個(gè)租金跟市場(chǎng)上正常的租金水平差不多，整體都是低的。
王總：那跟這個(gè)有關(guān)系嗎？
陽陽：我覺得還是跟就業(yè)有關(guān)。因?yàn)楝F(xiàn)在人不出來了，今年的這個(gè)整體的就是房地產(chǎn)的這個(gè)開工時(shí)間也往后，好多人是沒有活兒干，還在家里，我覺得跟就業(yè)有關(guān)系。
王總：都說鄭州跑了200萬人，回家了。那他既然是選擇回家里，就說明他本身在鄭州沒房子，所以房價(jià)掉啊！我試圖想引導(dǎo)你理解什么呢，就是不管政府參與不參與，市場(chǎng)永遠(yuǎn)歸市場(chǎng)，政府可能會(huì)白給你嗎，對(duì)吧？那你說，他對(duì)于那個(gè)房價(jià)、租金可能會(huì)沖擊，沒它的時(shí)候已經(jīng)沖擊差不多了。為啥沖擊差不多了？人都走了，人走了沒有那么多需求了，你租金不跌嗎？你說這是干預(yù)的邏輯，還是市場(chǎng)本身的選擇邏輯，他最終也是要進(jìn)入市場(chǎng)的。好我希望不希望房價(jià)跌，政府希望不希望？你也不希望吧，我們都希望平穩(wěn)，為什么叫房住不炒？讓干啥呢？他是不讓你買房嗎？不是！他是不想讓房價(jià)漲得那么快。房價(jià)漲的快了會(huì)變成什么樣？你買不起我也賣不動(dòng)了，我不想要這樣的市場(chǎng)，對(duì)吧，我想一個(gè)月能讓我賣個(gè)二三十套我就滿足了，咱公司就能活了。一下賣一二百套，你怪高興的，剛才我講的沒貨了，市場(chǎng)最好的時(shí)候我沒有貨賣，開發(fā)周期也得八個(gè)月以上吧，從今天打地基。對(duì)誰都不好，因?yàn)閯偛?/span>咱講13年20億平方米的新開工，然后逐年下降，到2014年15年就剩14億了，然后一下一個(gè)政策上來，又干到了18年的20億。那你原來還沒消耗完呢，一下子干出來20億，居民貸款又增加，剩余的庫存咋消耗。不是經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，有很多都是嵌套在一塊兒。地產(chǎn)周期跟庫存周期，或者跟一些什么康波周期，他們都是嵌套關(guān)系。在嵌套的時(shí)候達(dá)到同頻共振的時(shí)候影響最大?，F(xiàn)在是不是？是啊！現(xiàn)在一定是庫存很有問題了，出口不好了，出口不好一定會(huì)影響就業(yè)就不好了唄，因?yàn)闆]有那么多出口，庫存積壓你是不是不會(huì)再生產(chǎn)，然后現(xiàn)在主要是消庫存，在消耗到一定程度之前，大家是不會(huì)動(dòng)的，短期周期就在這個(gè)。長期周期？房產(chǎn)周期從98年到18年，18年見頂到現(xiàn)在衰退蕭條駐底，一個(gè)建筑周期15年到25年，平均20年，咱中國是第一個(gè)經(jīng)歷的房產(chǎn)周期，別的國家都經(jīng)歷好幾輪了。現(xiàn)在一味的看跌是主流吧，我們從刷視頻的這個(gè)看大家說的這個(gè)邏輯，今年可能風(fēng)向是分裂的，原來多半都是唱衰，現(xiàn)在有人唱多了，而且這個(gè)比重越來越大。
陽陽：除了周期的角度，其實(shí)我還有一個(gè)思考，就是剛剛聊的第一個(gè)是現(xiàn)在人口一直在下降，這個(gè)會(huì)對(duì)未來的需求有一定的影響。
王總：現(xiàn)在其實(shí)不是人口下降，是人口不增長。
陽陽：增長量少了。
王總：對(duì)，只是不增長，見頂。
陽陽：然后那這個(gè)后期的話，他釋放的需求可能來說是會(huì)越來越小了，這是第一個(gè)就是我判斷他可能短期內(nèi)不會(huì)漲的一個(gè)因素；然后第二個(gè)就是因?yàn)楝F(xiàn)在我們手里面有這種，比如說我可能到幾十年之后，我們有置換的一個(gè)需求，那我們又置換出來一批的這種比如說這種剛需房，誰買？現(xiàn)在就是說我覺得還不會(huì)大漲的原因在這，因?yàn)槲覀冎脫Q出來的沒有人再接手了。
王總：你所謂的漲是什么意思？
陽陽：就是房價(jià)比如說現(xiàn)在12000。然后漲到13000，,14000這樣，慢慢的往上漲，但是我認(rèn)為就是未來人口上漲沒有那么快了，
王總：這是個(gè)需求邏輯，那從需求邏輯，我現(xiàn)在告訴你鄭州有三四千塊錢的房子，你知道嗎。老破小，就非常老的房子，可能他已經(jīng)有60年了，他們的房價(jià)能賣起來嗎？我跟你講所謂的老破小長啥樣，靜坤總當(dāng)年回鄭州的時(shí)候買了第一套房，54平米，一個(gè)應(yīng)該是個(gè)一房一廳，我目測(cè)應(yīng)該是50年代來的，位置非常好，就在東三街那塊兒。那個(gè)時(shí)候就非常多，就在那時(shí)候房價(jià)賣2000多的時(shí)候他1000多買的。就現(xiàn)在這樣的房子三四千塊，因?yàn)樗麤]有任何金融屬性，只有居住屬性。有人買嗎？有！什么樣的？就是暫時(shí)沒有太多金融需求又想有個(gè)安穩(wěn)的窩的人。市場(chǎng)有，是主流嗎？不是！為了有個(gè)安穩(wěn)的窩，為了能落地到一個(gè)位置，大的環(huán)境他解決不了，他內(nèi)部裝修可以做好一點(diǎn)，可以做的很有格調(diào)一些吧。你也看過這樣的改造吧，所以這種需求是有的，這是一種選擇，我為什么要花那么高的成本買套房，我不能找個(gè)這樣的房子純住嗎？這是一種選擇，不代表買這群人真的沒錢，但多半一定是沒錢，永遠(yuǎn)都有，你也不敢相信會(huì)有這樣的房。去市場(chǎng)，這個(gè)有的時(shí)候咱不能在辦公室里在家里面臆想，得有去市調(diào)的數(shù)據(jù)。我剛才組織這個(gè)會(huì)，我想拿些數(shù)據(jù)出來。就這個(gè)多半還是還要看數(shù)據(jù)。去年咱做那個(gè)事，那個(gè)平度那個(gè)書記是吧，咱做競(jìng)調(diào)，你這個(gè)鄉(xiāng)有多少個(gè)自然村？這些村的人口結(jié)構(gòu)情況，然后咱們?cè)?/span>蘭考4800人的一個(gè)自然村，平時(shí)在家就1000-1200人，現(xiàn)在在家里面是3500人，在外面工作人只有1000多了。這相當(dāng)于什么？原來出去在外面工作的60%的人，今年就沒有出去。那我問你這個(gè)數(shù)據(jù)你在哪能看到？那你打打電話就有了，你給你村支書打電話，這不更真實(shí)嗎？所以我們不是光做學(xué)問，我們做市場(chǎng)，做真實(shí)東西，很多東西只要你思路一變就可以做一些事情出來了。所以你看需求不一樣，那有的人就愿意買二手房。他買二手房的邏輯第一可能會(huì)便宜點(diǎn)，第二可能會(huì)生活便利度會(huì)好一點(diǎn)，是吧？對(duì)剛才你說的安全，不至于爛尾什么的，想法是不一樣的。那有些人那我就要新房，遠(yuǎn)一點(diǎn)也行，或者我就想看中那個(gè)未來，哪怕你未來現(xiàn)在摸不著邊。那往東區(qū)置業(yè)的人都想，我在東區(qū)得有套房，現(xiàn)在被腰斬，但我們要相信，他們也不可惜，因?yàn)槟苤苯尤|區(qū)置業(yè)的人都是有錢的人，所以他們沒事，深套，淺套而已，回頭還會(huì)起來。就從需求上來講，我們這樣想，哪天14億人口變成12億了，變成10億的，變成8億了，會(huì)消滅需求嗎？不會(huì)！那就是萎縮而已，但你供需只要是恰當(dāng)?shù)?/span>，是合理的不就行了嗎。
陽陽：因?yàn)槲椰F(xiàn)在考慮的只是需求端的，他不斷在縮小，但是供應(yīng)端的，我考慮可能現(xiàn)在目前市場(chǎng)上整體的一個(gè)庫存已經(jīng)建的，但是可能隨著未來的這個(gè)發(fā)展，比如說一些城改啊，或是把這些就是整體的城市規(guī)劃方向上會(huì)把這個(gè)供應(yīng)端給壓縮，然后達(dá)到這樣一個(gè)供需的平衡。
王總：人性是無止境的。怎么說呢，你現(xiàn)在是有多大面積？
陽陽：90。
王總：你現(xiàn)在一個(gè)孩子，有倆呢？
陽陽：小了。
王總：沒錢就不說了，但凡你手里有點(diǎn)錢。。。
陽陽：現(xiàn)在都想換?。?/span>
王總：這就是人性，誰能改變得了？你現(xiàn)在想最少你得倆孩子吧？也就是你換房是必須的。你以為換了就ok了，夠住就行了。一兩歲的需求跟二十歲的需求一樣嗎？不一樣，那你說20歲的時(shí)候孩子不一定在家呀！他不回來嗎？他帶個(gè)媳婦，老公回來的時(shí)候，那個(gè)小房子能住嗎？不能住的話，回來不回來？你想不想讓他回來？你想讓他回來是不得把他的環(huán)境打造一下是吧？得正常的，是兩口人住的吧，都得有衛(wèi)生間吧。那你兩口要一個(gè)主衛(wèi)，他兩口不要主衛(wèi)，賴好得有個(gè)客衛(wèi)啊。
陽陽：需求進(jìn)一步上升。
王總：需求不就有了嗎？應(yīng)該這樣說，只要你手里有錢，你一定是要想改變自己的生活，改善自己的生活，換房換車，換各種樣的所謂的必需品。他的目的應(yīng)該是什么呢？叫社會(huì)的歸社會(huì)，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。你像那個(gè)新加坡或者德國，這都做的比較好，那人家的公租房，第一你要排隊(duì)，第二確實(shí)便宜了一些。但人家的商品房更貴了。
陽陽：以后咱們應(yīng)該也是這樣的發(fā)展。
王總：應(yīng)該是人性的使然，需求端的使然，國家做什么事兒，是不是得讓老百姓富足，你不管你是社會(huì)主義國家還是資本主義國家你讓我沒錢賺了，你讓我生活不好了，我是不是得把你選下去？不管是怎么解決，你作為政府，你是不是得讓老百姓好。耐心等就行了，不必為這些東西批判誰行啊不行啊，都不對(duì)！眼光太短了，著眼于未來，著眼于整個(gè)的這個(gè)需求的過程。那現(xiàn)在說房價(jià)未來會(huì)不會(huì)漲？不能說永遠(yuǎn)漲，但他一定會(huì)漲，為什么這樣說？貨幣是不是在貶值？既然貨幣在貶值你對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)是不是總數(shù)就得增加？居民的收入是不是在增加？現(xiàn)在你看是在萎縮，未來會(huì)不會(huì)增加，那對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)會(huì)不會(huì)重新估值。你明白這些東西了，那你還用聽他們說啊就怎么樣了就怎么樣了那是干嘛的？那是在吸引眼球。但有的人會(huì)被影響，昨天佳瑤說他一個(gè)朋友現(xiàn)在想把第二套房賣了，為啥？他說一直跌！
陽陽：呵呵呵，但如果說現(xiàn)在賣了再換，其實(shí)這個(gè)是可以的。
王總：在什么時(shí)候你只要是買和賣同時(shí)進(jìn)行，你都不虧。市場(chǎng)好的時(shí)候，你賣一套買一套，他對(duì)應(yīng)的價(jià)值是一樣的。市場(chǎng)不好的時(shí)候，你買一套賣一套一樣，不用光想要那個(gè)絕對(duì)值，或者說我們股市上叫賣到最高點(diǎn)，抄到最低點(diǎn)。沒有人這樣要求。但是一些散戶，一些初入股市的人，不懂的人，他都想賣到最高點(diǎn)，區(qū)間就可以了。人會(huì)盲從，這個(gè)東西怎么說？就是人本身就是一個(gè)感性的動(dòng)物，當(dāng)你在這里面隨波逐流的時(shí)候，好比說這個(gè)事兒你在外面撿垃圾的那些人今天所有的東西跟他都沒關(guān)系，能理解吧？在農(nóng)村生活的人，那天天的他可能錢都不花，這跟他也沒關(guān)系。那為啥在同樣一個(gè)環(huán)境里邊途徑不一樣，大家的這個(gè)思緒就有那么大的差別，你看有的活都活不了，有的跟沒事一樣。這是被動(dòng)，就是他可能不就不在這個(gè)圈里，那你在這個(gè)圈里面你把這個(gè)東西了解清楚，你是不是也不用恐慌。你在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，在自己收入夠的時(shí)候，你要做的應(yīng)對(duì)是去杠桿，要把自己的這些債務(wù)盡快的平了。那有些人是在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候拼命的在加杠桿。那這個(gè)時(shí)候那我問你現(xiàn)在鄭州市的數(shù)據(jù)出來了，二手房72000套，新房71000套，二手房干過了新房，然后我問你買二手房的人，他的結(jié)構(gòu)構(gòu)成是啥？全鋼需嗎？全為的是買房自住嗎？
陽陽：不是！但是我覺得他應(yīng)該是占一大部分。
王總：那我給你個(gè)數(shù)據(jù)，我現(xiàn)在不是幫我大姐賣港區(qū)那個(gè)房，所有的給我打電話來談價(jià)格的人無一例外的不是投資客，因?yàn)樵圩龇康禺a(chǎn)我會(huì)就多問這中介誰在買？投資客在買，全是投資客。嚇人不嚇人，他們來抄底，那價(jià)格砍的恨不得30萬把房子買走，為啥？因?yàn)樗灰欢ㄒI你的，他沒目的，就是他在這個(gè)區(qū)域只要看到合適的房子，便宜我就可以買，所以砍價(jià)砍到腳底板上，不斷的試探試探。這里面誰在賣房啊？有些必須賣的人，我大姐，就這個(gè)情況，必須把這套房子賣了，就這四年整個(gè)她的生意被拖垮，虧錢她也賣。不管是在上行市場(chǎng)還是在下行市場(chǎng)，首先你要理解這個(gè)邏輯關(guān)系是什么；第二個(gè)你需要做的就是應(yīng)對(duì)而已。市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候賺錢能力強(qiáng)趕快進(jìn)去，市場(chǎng)環(huán)境不好的時(shí)候有能力了，該抄也得抄，要不錢從哪來啊！前兩年疫情剛開始的時(shí)候，我們第一個(gè)體感就是很多人在提前還貸款，為啥他在提前還貸款，因?yàn)樗F(xiàn)在手里面的100萬還貸款，能平掉的利息比他賺錢更多嘛！原來不還貸款是因?yàn)樯?？我賺的錢能平掉我的利息，現(xiàn)在達(dá)不到這個(gè)平衡了，我就不干了唄，但是一不干，一進(jìn)一出銀行損失兩筆錢。第一利息沒有了吧，第二你還給我的錢，我可能貸不出去啊。原來的是7-8的乘數(shù)，一塊錢一進(jìn)一出一進(jìn)一出，7-8次，現(xiàn)在有兩次三次都不得了了吧。錢還是那些錢，錢可沒有少，原來是三百萬億。進(jìn)出七八回，現(xiàn)在是三百萬億，進(jìn)出兩三回，錢還是那么多，所以你看咱通縮是吧，消費(fèi)降級(jí)，啥啥不敢弄，這就是人類正常的應(yīng)激反應(yīng)。
陽陽：第二個(gè)問題就是未來的這些房企，哪些是能夠一直向好的？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在接地市的比較多，知道金沙做的比較不錯(cuò)。我覺得能夠向好的這些房企它可能具備的一些品質(zhì)：第一首先能保證它現(xiàn)金流一直是充裕的；第二個(gè)就是他對(duì)于整體的產(chǎn)品力的把控。像剛才講的就是這種改善類的需求，它的這種產(chǎn)品力的一個(gè)要求會(huì)越來越高，所以說產(chǎn)品力把控的好的這批房企可能會(huì)比較好。那還有其他方面的嗎？
王總：大面上來講，內(nèi)卷越狠的生存率越高。像金沙它是自己跟自己卷，不斷的在完善，其實(shí)他也不是自己跟自己卷，他也是在學(xué)嘛！他學(xué)的誰啊？
陽陽：他最開始學(xué)的有點(diǎn)像萬科吧，還有那個(gè)永威！
王總：永威對(duì)，學(xué)的是永威，那永威現(xiàn)在如何了？永威是因?yàn)?/span>產(chǎn)品嗎？不是，是資金現(xiàn)金流上。剛才你提到有一點(diǎn)很關(guān)鍵，就是你這個(gè)現(xiàn)金流不能有問題，不能盲目的去擴(kuò)張，將本求利，這是未來的一個(gè)生存的底層邏輯。咱有些服務(wù)的甲方，現(xiàn)在就是哪怕房子賣的不好，但人家沒壓力，第一你的資本結(jié)構(gòu)不要負(fù)債，少量的負(fù)債，能夠賺；第二個(gè)你要不斷的卷，卷產(chǎn)品卷服務(wù)。那現(xiàn)在卷的最好的是誰，還是萬科，萬科研究的產(chǎn)品的精細(xì)化，對(duì)吧？除了卷還有什么？光卷不夠，以后活下來的公司一定是都卷，相互比，都卷才能活得好，那你是不是得增加附加值。像日本的松下，它在日本開發(fā)的也有房地產(chǎn)，所有的家用電器15年給你報(bào)廢一遍，免費(fèi)呀！是不是附加值？
陽陽：之前那個(gè)美的是不是也有這個(gè)，我記得開封有一個(gè)項(xiàng)目，好像也是這種產(chǎn)品的一個(gè)附加，相當(dāng)于整個(gè)小區(qū)里面這種智能化產(chǎn)品的一個(gè)附加。
王總：做附加值服務(wù)，是吧？做那個(gè)增值的物業(yè)服務(wù)，卷產(chǎn)品，也就以后的精細(xì)化，能不斷的給別人提供深度服務(wù)的，這些公司一定會(huì)活的好；另外一類的是提供特殊產(chǎn)品，什么叫特殊產(chǎn)品？適老化算，還有呢？美國有公司專門給同性戀建房子。以后中國進(jìn)入老齡化了，我買個(gè)房，我得考慮輪椅吧，上下方便不方便，我在家里邊會(huì)不會(huì)絆倒？如果是一個(gè)癱瘓患者得能順利如廁吧。所以就是能提供專業(yè)化的，或者說是專項(xiàng)服務(wù)的開發(fā)公司也會(huì)好。卷產(chǎn)品卷服務(wù)算一類，以萬科為代表，金莎，這算后來跟進(jìn)的。第二提供增值服務(wù)的，剛才我們舉例子，松下提供增項(xiàng)服務(wù)，還有一個(gè)是專項(xiàng)，專業(yè)細(xì)分吧。吃大鍋飯的年代過去了，地產(chǎn)的開發(fā)邏輯變了，原來是惡性，現(xiàn)在是要讓你走入良性。原來是高杠桿，現(xiàn)在讓你進(jìn)入到低杠桿，原來是一個(gè)暴利，現(xiàn)在讓你到平均。那開發(fā)量是在減少，需求也在減少，收入會(huì)增加，人民幣還在貶值，所以相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)估值肯定會(huì)變。
陽陽：問一個(gè)關(guān)心的問題，就是新一輪的這個(gè)降利率已經(jīng)開始，接下來還會(huì)繼續(xù)往下降嗎？
王總：中國，因?yàn)槲覀兪莻€(gè)大政府，做什么事都是比較強(qiáng)勢(shì)啊，意思就是說只要干，必須得到目的。那我目標(biāo)是市場(chǎng)穩(wěn)定吧，讓人民不再恐慌，讓大家能安居樂業(yè)。達(dá)到目標(biāo)之前就一直就會(huì)有各種政策，某個(gè)地方達(dá)到的目標(biāo)夠了嗎？必須是全國的，省政府是政府，市政府也是政府，縣政府還是政府，是吧？省會(huì)人民是人民，縣域人民也是人民。所以他這樣就會(huì)形成一種梯次，一線城市強(qiáng)一線城市，新興一線城市可能就先好起來，然后是二線三線四線五線到縣城，他就會(huì)有時(shí)間差。不久的將來你會(huì)看到一些強(qiáng)一線城市，然后波及到全國，經(jīng)濟(jì)從南到北，都好起來之后政策才會(huì)停。那時(shí)候可能我不再出臺(tái)新政策，那這可能會(huì)導(dǎo)致什么呢？可能一線城市已經(jīng)好了很多，我們的縣城還沒好，也就會(huì)重新出現(xiàn)局部過熱，但那個(gè)不要緊，對(duì)吧，要相信咱國家調(diào)控是這樣的，歷次都是樣的。很多時(shí)候你會(huì)覺得輪不到了，像15年一線城市先好起來，16年初，這些新興一線城市，杭州、南京他們就開始好了，熬到16年的下半年，夏天的時(shí)候鄭州開始好，你說沈陽好啥時(shí)候開始的，21年，全國都見頂?shù)臅r(shí)候他才好了。這就是南北差異。河南18地市，他也不是一塊兒好。地市誰先好？洛陽？南陽？新鄉(xiāng)？南陽都有點(diǎn)偏，你像16年開始，19年是誰？知道嗎？漯河，平頂山，兩三年了，還沒轉(zhuǎn)一輪來，最終18地市雨露均沾。他不是一下子就好，從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)一直到不發(fā)達(dá)，有這樣的一個(gè)過程。所以說降息一定會(huì)降到大家都滿意，基本上80%，90%都解決問題了，好了不出了，或者已經(jīng)看到這個(gè)苗頭對(duì)了，哎，我就不出了，只要還沒有看到，就一直刺激刺激刺激。16年咱買港區(qū)房的時(shí)候還85折呢，那會(huì)你覺得很可笑啊，都這樣了，一個(gè)月賣幾百套了，還85折優(yōu)惠。這就是這個(gè)政策的作用。
