0371- 69152977
雙蕊：然后就是關(guān)于咱縣城這塊兒?，F(xiàn)在的大的趨勢就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)里面的人越來越少，但是咱縣城的這個大多數(shù)的購房客群其實還是來自于鄉(xiāng)鎮(zhèn)。對于這個問題，那而且鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客群，其實大多數(shù)應(yīng)該都是去往一二線線或者二三線城市會多一點，就從鄉(xiāng)鎮(zhèn)進到本縣城里邊去的打工的人我覺得應(yīng)該也不多。我就從這個角度去講那縣城的客群，就是下一步的挖掘或者客群基數(shù)是不是也是在相應(yīng)的一直在減少？
王總：不完全對哈！怎么說啊。能去一線城市的人不會那么多吧。從能力來講，他一定是分散的，有一部分人出國了；有一部分人去強一線城市了，北上廣深了；有的人去省會了，有的可能去別的省的省會，或者去別的城市。他本身他是不一樣，但這個邏輯本身是不錯的，就是農(nóng)村縣城的人，或者說我們以縣域為單位，人員的減少是大概率的，那他也不一定是全部吧，大概率是流失的，那也有很強的縣呢，自己吸附能力很強呢，有幾家500強企業(yè)在這縣里呢？他的人員可能是流入的。第一流出是分散的。不管是國內(nèi)國外還是哪哪哪的流出是一定的，但能人的能力不同。能出國的人一定最好，然后第二層級是一線城市，然后是二三線，然后是省會，然后是地級市，最后是縣城，那就留到縣城的人一定是最多的。100萬的縣域人口走多少萬？走50萬行吧？那50萬的分散到全國各地和世界各地了，然后剩50萬在縣城。那好這50萬的現(xiàn)有人口，還得有10萬耕地的人吧，或者說被未來耕地雇傭的人吧，他們還是依靠勞作在生存。村那會兒可能沒了，都進鎮(zhèn)了，這鎮(zhèn)里面得有人吧，好比說這10萬人，可能是8萬人在勞作，另外2萬人在為這8萬人服務(wù)，就吃、喝、穿，這結(jié)構(gòu)算正常吧，剩下的40萬去現(xiàn)場了。好那40萬去縣城了我問你，那現(xiàn)在縣城是多少人？
雙蕊：說了十幾萬。
王總：十幾萬！那還有20幾萬未來會進縣城。這個周期多長時間？
雙蕊：那可能后續(xù)的話就是可能客群的構(gòu)成比例會調(diào)整。
王總：需求會改變，這里面有什么樣的需求，第一進城也可能因為某一個突發(fā)事件，可能一下子就有個時間段就進城人多了，或者是慢慢的慢慢按比例來唄，一年進一萬人，進五千人，那就往縣城走唄，那這五千一萬的需求是不就有了。三口人一套房，一萬人三千套房，五千人一千五百套吧。他不是需求還在嗎。減少歸減少，需求還在是真的。那原來買了小面積的，咱剛才說20歲的人買了一套剛需房，到40歲了，他可不是就只有20-40啊！他是一個年齡帶。今年有多少20有多少40是吧？明年有多少明后年有多少大后年有多少。所以他這種改善的需求還有，進城的也還有，他可能買了二手房，有的買了新房。在某種程度上來講，我們的城市可能不會快速擴張，就是好比說7萬一下到14萬只用了五年的時間，然后城市一看擴一圈，這兒蓋的新區(qū)那蓋的新區(qū)?，F(xiàn)在減速，減速可不是不增長，就這個東西一定要能看到，現(xiàn)在我東北老家已經(jīng)出現(xiàn)了一些這種，就是村或者鄉(xiāng)一級的土地被集體承包，已經(jīng)有了。
雙蕊：我們老家也有了。
王總：那這是正在發(fā)生的普遍的一個現(xiàn)狀。還有我小的時候我的姥姥家，那一排是五家，我們的院子有多大知道嗎，東西寬40米，南北長100米，東北是這樣，就是每一家，原來我們數(shù)過這五家一共有多少人！是60多口人，現(xiàn)在這五家是五口人，有一家就沒了，就全搬走了，就這一家，還剩五口人，這五口人的平均年齡80歲以上，要不了幾年他們就沒了，這個村不就沒了嗎？但是土地還在，所以就要進行流轉(zhuǎn)，進行集優(yōu)化生產(chǎn)，效率更高，成本更低，賺錢更多。這個邏輯不就出來了，那既然有資本的介入，是不是得有人干活？是不得雇傭這些人，雇傭縣城的這些人。咱們在平度去年跟那個曹縣長一塊聊，在村里邊生活、居住在縣城工作，他們這個村是4000人，就是這個鄉(xiāng)4000人在做這樣的事，擺渡在縣城工作，在村里邊過日子。未來的可能是啥了？在縣城居住，在村里邊干活，或者說我更方便一點了，我去鎮(zhèn)里邊居住在村里邊干活。這不難判斷，你想是不是就是這個樣子，土地得有人耕，那就得有人在，可能從農(nóng)民變成廠工。那還有現(xiàn)在你不在縣城買房，你能去縣城上學(xué)嗎？那好比說醫(yī)療，全民醫(yī)療，年齡大了，你不在縣城治療行嗎？村哪有醫(yī)院！這個逼著你，你也得進城。在某個時間段可能會加速，就剛才我說了，可能集中老齡化時間來了，快速的大家一看，我必須得進城。我現(xiàn)在我爸媽，我爸80歲，我媽76，他們之前也說要回老家，我就問他一句話，老家醫(yī)療條件會比鄭州好嗎？他就不走了，這是一種選擇問題，或者是一個倒逼你必須做選擇的問題，不是所有人都能走出縣城。那我走不出縣城我就該死啊，我的孩子就不能得到很好的教育啊，我就不能享受到城市很好的配套??！所以未來縣城會越來越好，因為幾十萬人口在這放著。
雙蕊：您是比較看好縣城這個市場的。
王總：不是，應(yīng)該說是縣城未來的發(fā)展空間會很大。怎么說呢，城市已經(jīng)定型，他的投入啊，國家投入各方面會慢慢的越來越越慢了嘛，或者說不需要了，需要的慢了，我們要想拉動經(jīng)濟增長，我們要消耗我們的庫存，我們要需要讓人民更富裕，生活的更好，下一步該改造的是誰呀？縣城，不得該改造它了。等大家都做到村里邊通寬帶啊，就公路都通啊啥的，這個基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為什么要花那些錢？不都在為后來做準(zhǔn)備。
雙蕊：等于說就是首先要進到縣城。
王總：嗯，他是被動的也好主動也好。剛才說被動的就是老年人口的死亡，分母減少了，城市化率是吧。城市化人口就算一點都不變，隨著農(nóng)村老齡人口的死亡，我們的城市化率自然就增加了。
雙蕊：從數(shù)據(jù)上看是這樣的。
王總：那是啊。所以不必?fù)?dān)心，就是縣城你可能看不到的是房價暴漲，但你一定能看到的房價的增長，為什么房價會增長？第一人民幣貶值，所有的貨幣都在貶值，貶值了對應(yīng)的資產(chǎn)就得重新評估嘛。第二，收入會增加，你相信收入會增加嗎？既然收入會增加，你的收入變多了，相對應(yīng)的產(chǎn)品商品價格是不是也會要漲？達到一個平衡，最起碼是抵抗通脹。那如果說貨幣一年貶3%，房價一年不就漲3%，十年漲30%還算漲啊，是吧？30年才翻一倍算漲啊。那不就是德國現(xiàn)在的現(xiàn)狀嗎？
尚正行是專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司
