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策劃師馬雙蕊：前兩天我老公問我一個問題。就是從租房和買房，他算了一筆賬，然后他問了我一下，我覺得我都沒法回答他，然后我就想聽聽王總怎么說。他就說：比如買一套200萬的房子，首付六十萬，貸了140萬。月供的話，差不多是一個月6000，就算五年給他還完，大概也就十幾萬，算了一下大概就18萬。但是這中間你其實(shí)還了18萬，但是你其中的利息和本金，利息是22萬，本金其實(shí)相當(dāng)于只還了14萬。也就是說你買了這套房子，你五年中間利息多還了22萬；那如果你租房的話，你可能一個月3000塊錢，五年你租下來也就十幾萬。
王總：然后你就回答不了啦？
雙蕊：對，我就在想你也可以選擇五年之后你全款買，就是前提是這個房價是不會那么大幅的上漲，或者說五年你能攢夠這個錢，是不是也可以選擇就是租房，然后等條件都成熟之后去買房。因?yàn)檫@中間確實(shí)是多出來的20多萬的利息了。
王總：應(yīng)該這樣想，就說我們不說未來不可預(yù)測。但現(xiàn)在就是他這個算法，嚴(yán)格意義上來講是按照靜態(tài)邏輯算的，這個邏輯對嗎？
雙蕊：因?yàn)楝F(xiàn)在整體的基調(diào)，房價啊都是在說往下走啊，或者說不會大漲，這個是一個大前提，但是具體到底會怎么樣不知道。
王總：他這里面應(yīng)該是有好多預(yù)，設(shè)預(yù)設(shè)什么呢？就說我今天相中的這套200的房子，五年之后還有。可能有嗎？是吧，這第一個。第二個現(xiàn)在是筑底期，五年以后一定是個復(fù)蘇期。復(fù)蘇期的房價應(yīng)該是漲，那還是200萬嗎？
雙蕊：是！其實(shí)這個就確實(shí)是不可控的。
王總：這個邏輯就不太會有討論的價值。還有一問題，你是買房安心還是租房安心。
雙蕊：肯定是買房。
王總：那你這個前提你不就預(yù)設(shè)我租房跟買房同樣安心。
雙蕊：我一直是主張去買房子的，然后就從他的角度他說，你啥時候房價不降了，開始漲了再考慮買。
雙蕊：你看啊那個日本，日本說不漲了20年，是吧，房價一直跌的，然后就不是很貴了。其實(shí)現(xiàn)在東京一些個相對不是很主流的區(qū)域，東京的房價跟鄭州的房價差別不大，差別不大啊。那是周邊區(qū)域，不是核心區(qū)域。那即便是所謂的20年不漲的，哪天你問問靜坤總，去年一年多漲了小50，就這兩年之內(nèi)。為什么漲了？知道為什么？日元升值！
雙蕊：日元升值跟整個全球的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)系的，這誰也預(yù)測不了。
王總：所以說拿一個本身就不太成立的東西來做預(yù)測沒有意義，就剛才聊到了這個，你是買房安心是租房安心。
雙蕊：這可能就是男生跟女生本身的一些差異，他就覺得租房子好，你這個租膩了你換個唄！
王總：那你再想，租的房子一定會很合適嗎？現(xiàn)在有多少人的這個思路是這樣的。前段時間有個朋友就得了痔瘡，之前我就跟他講，買個電馬桶圈，這個對預(yù)防至少有好處，這是四年前給他的建議，就在我樓上。他租的房他不換啊！
雙蕊：他就是想著也不是自己的房為什么要掏錢換。
王總：這就是湊合，很多地方是湊合，這個影響不影響心境。如果說咱這樣講，你是有支付200萬能力的人，你還會那么在意，你肯定想怎么舒服怎么來呀！不能用簡單的講，就是你要破他的局，不能用算賬的角度。
雙蕊：就他給你算賬，然后好了算到，你也沒法去反駁，那你只能跟他說那你未來房價漲不漲。
王總：他也可能跌，咱不說漲不漲，他也可能跌。那問題是說從你們自己的體感，你覺得哪個更舒服？錢是干嘛用？錢不就是滿足我們的需求。那滿足我們需求，那怎么樣舒服才叫滿足吧？
雙蕊：是，所以人家買房就覺得很簡單，要么近方便，要么就是可以遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是你得足夠舒適，他們的原則好像就非常簡單。然后還有一個問題就是。就是前幾年買房的高位站崗的那些房產(chǎn)，就是買的價格也高，利率也高，然后算上這幾年付的利息，起碼幾十萬是得有吧。就那些房產(chǎn)就該以什么樣的心態(tài)，怎么去看這類的一些資產(chǎn)。
王總：這個跟那個股市高位站崗一樣不一樣？
雙蕊：應(yīng)該一樣吧！
王總：一樣！不一定是等號。怎么說，就說其實(shí)所謂高位站崗的人本身就說高位站崗，這是個事兒，他對應(yīng)的人群是不一樣的，什么意思啊，比方說你就是一個剛需，就這套房，不管是房價漲還是跌，貴還是賤，沒關(guān)系吧，對吧？這是第一個；第二個，你自己不缺錢，哪怕你把那房子買了扔到那兒你根本都沒用，那高了低了有關(guān)系嗎。
雙蕊：那就比如說你要持續(xù)的去付這個利息啊，然后中間貼出來的利息也是種支出。
王總：你看這就變成了啥，變成算法，這跟需求又沒關(guān)系了。那還有為什么有的人一定賣，你看一定賣的人，其實(shí)他是沒有怨言的，他只能說我無奈了，因?yàn)楝F(xiàn)在房價怎么樣的，我虧了一二十萬，或者我虧了幾十萬但我的現(xiàn)狀我必須要賣，他只是一種無奈。但有些人是蠢，是什么呢？我又不需要這個房子立馬變現(xiàn)是吧？我對這個東西沒有什么太多的需求，或者一定要就倒來倒去還是怎么著了，獲取他的價差收益，然后就是簡單的擔(dān)心，會不會一直跌，更貶值，然后就跟著賣了。
雙蕊：這種就不科學(xué)了！其實(shí)中間也有些對比吧，就是剛說的一個利息，然后另外就是你隨著房齡的越來越長，就比如說我買15年的房子，到現(xiàn)在，馬上快十年了，繼續(xù)往下等，就是最后如果是市場回暖一些，但是他這個房子本身的價值已經(jīng)。。。
王總：那你算的是賬。
雙蕊：對！還是算賬。
王總：算賬就劃算不劃算，剛才跟那個陽陽講，你是在高位買房和賣房，是沒問題的，因?yàn)槟闶侵脫Q。高位買高位賣沒問題，低位買低位賣也沒問題。那現(xiàn)在另外一筆賬就是，你現(xiàn)在市場環(huán)境不好的情況下，你把這房子賣掉的目的是什么？我就是要解決這個問題，我必須賣，那人家不后悔。如果賣了我置換也沒問題。
雙蕊：賣了啥也不干就有問題！
王總：那就是我不知道你為什么。你是從投資的邏輯還是從什么邏輯？沒邏輯！是恐慌的邏輯，恐慌邏輯是邏輯嗎？也算啊，也是邏輯。要不然為啥人都不理性呢，那我們的這個所有的出發(fā)點(diǎn)，實(shí)際上是要第一是要建立在一個邏輯的基礎(chǔ)上，第二還是要建立在一個需求本身。或者說我們投資的邏輯還是什么？它都是需求。那你看怎么做，他實(shí)際上人群是不一樣的。有一些高位站崗的人他就是心慌，心慌到坎兒過不去，那他賣了好不好？好！
雙蕊：緩解下心理。
王總：他哪天后悔，后悔不應(yīng)該，他得到了教訓(xùn)。那這些東西是基于現(xiàn)狀，我們在做的一些判斷。那我再問你，如果你是那個高位站崗的人，你現(xiàn)在才20多歲，對于你的未來的經(jīng)驗(yàn)經(jīng)歷，和再有類似的事情，你的處置、應(yīng)對肯定有不同的，有幫助的。我們在人生的過程當(dāng)中得到這樣的歷練和經(jīng)驗(yàn)，也是重要的。
雙蕊：從現(xiàn)在大多數(shù)人那個購房心理上，就是關(guān)于買房這件事，因?yàn)槟憧床坏竭@個房產(chǎn)的一個走勢，就像我老公他就認(rèn)為啥時候不跌了，啥時候開始漲了再買房，就怎么去看這樣的心理，或者說怎么去說服這樣的心理要去買房？
王總：現(xiàn)在是這樣，現(xiàn)在我們在同一個市場，咱就以你做的那個確山項(xiàng)目為例啊，確山的碧桂園，是不是一直在降，是吧？那有些相對來也比較堅(jiān)定，像咱們這個還算比較堅(jiān)挺。是不是處于一個同樣的市場，那兩個開發(fā)公司或者不同的開發(fā)公司為什么策略不一樣，也就是你做的項(xiàng)目是不是還能將本求利，他是為了快速出清。他目的是不不一樣。那他在快速出清這個過程中，前期是不是很多人在買？那現(xiàn)在他的價格更便宜了？是不是買的很少？就這個判斷，不能說是基于一個普遍的環(huán)境。當(dāng)然了，咱這樣講，大盤環(huán)境好的時候，普漲概率大，是不是？那大盤跌的時候就沒機(jī)會嗎？當(dāng)然有機(jī)會了呀。那不是年前專門在大盤從3000點(diǎn)往下跌跌到2600多點(diǎn)的時候，我,那幾天專門做了一個測試。我做了5支股票，4支是賺的一支是虧。
雙蕊：在這樣環(huán)境中其實(shí)主要還是看項(xiàng)目。
王總：就是你的把握的情況是啥樣。那市場好的時候，有沒有賣的不好的？有出事的項(xiàng)目。
雙蕊：說到底還是要選到一個足夠優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。
王總：安全的，是吧？各個位置條件配套產(chǎn)品，他實(shí)際上最終還是一個選擇邏輯。那你在市場好的時候有便宜的房子，市場不好的時候也有貴的，他不是一概而論的東西，一定是非常細(xì)致的去思考的一個邏輯關(guān)系。像你老公，可能在某種程度上來講對未來并不擔(dān)心，說我今天買明天買都行，這是他的心態(tài)。如果說他對房地產(chǎn)有更多的理解。
雙蕊：他就是也不想去深入理解很多東西，也沒有去了解，他就是自己想。
王總：那不就是主觀判斷嗎？
雙蕊：對！
王總：主觀判斷有多少是準(zhǔn)？
雙蕊：我覺得他的心態(tài)也能代表大多數(shù)人的購房者的心態(tài)吧。
王總：我覺得對自己負(fù)責(zé)。對自己負(fù)責(zé)，我們能接觸到的東西，就是普通的人可能接觸到的有很多了，比如醫(yī)學(xué)，得懂一點(diǎn)吧，你對你的身體構(gòu)造，對一些常見的一些病種，或者啥基本邏輯，哪怕是你現(xiàn)在不懂，一旦你遇到這個問題。前兩天我爸腦梗，腦梗死，我爸就很慌，我媽也很慌，打電話給我大姐二姐，他們都很慌。我就在旁邊看著，因?yàn)樗恼麄€行動啥還可以，腦袋也不糊涂，輕微的，趕快到醫(yī)院做排查，排查完之后就是輕微，然后判斷你是在哪治療啊，既然輕微的是不是選近的更好照顧？我們就到金水區(qū)總醫(yī)院。半個月，也做了造影，大夫之前就說可能放也可能不放支架，最終排查完沒有放支架，是不是很高興。當(dāng)時，我也不懂，我得先知道什么叫心梗啊腦梗啊什么什么中風(fēng)啊什么是，梗跟那個出血你不都得知道一些，那一出血可能就問題比較嚴(yán)重，那叫血栓，那不叫梗。那這迅速的知識一普及完了，你得迅速能拿出個主意。否則是啥？你自己還害著怕你還得安慰他吧，你還得給他準(zhǔn)備這準(zhǔn)備那吧，就人需要具備這樣的能力。房子是你身邊的東西，教育也是你身邊的東西，你做你從事的主業(yè)，咱做房地產(chǎn)，你了解房地產(chǎn)，那你要給他講講房地產(chǎn)，他再講這個自媒體，相互之間不就和諧共同構(gòu)建。你不能說你20多歲開始閉環(huán)了啊！早晚有一天我們的東西是沒用的，要不然社會怎么發(fā)展？是吧？讓他要進(jìn)入到，你給不了他邏輯，實(shí)際上咱倆在這個交流的過程當(dāng)中，其實(shí)我在試圖給你一些能跟他交流的邏輯，你要給他這個東西，讓他主動的去思考。他現(xiàn)在這樣想，我記得在20年前在21世紀(jì)社區(qū)的時候，我見到了一個業(yè)主，俺倆在那閑聊：我說車位5萬塊錢一個，不便宜，也不能說貴，他就說那我租，我月租金才40塊錢，我就反問他一句20年前豬肉多少錢？塊兒八毛錢吧，現(xiàn)在豬肉多少錢？咋可能是永遠(yuǎn)是你認(rèn)為的租的價格呢？就剛才你算這個租金的問題，怎么可能永遠(yuǎn)是租的邏輯呢？后來聊完之后，他買了，5萬塊錢買，45000吧，后來給他做了5000塊錢優(yōu)惠。那你現(xiàn)在看劃算不劃算？這人看東西不能是靜態(tài)，或者不能是單一指標(biāo)的，是吧，多指標(biāo)多渠道，多了解維度，你的分析邏輯越多，是吧？給你的指標(biāo)越多，你得出來東西越客觀。這是一種思維習(xí)慣，你想你一旦這種思維習(xí)慣形成，你的所有的東西都是這套體系。你在建立另外一套體系的時候，你會發(fā)現(xiàn)，哎我又缺東西了。你是不斷的在構(gòu)建，也就是你的思維是不斷的在開放和完善的，你的視野會越來越寬。那既然人的視野越來越寬，未來的發(fā)展是不是越來越好？
雙蕊：怎么說呢確實(shí)是一個過程，我也是在這中間，因?yàn)?/span>他的態(tài)度比較偏執(zhí)，我就是從中間去理一些邏輯出來。
王總：這個一定是最重要要逃避這種男人女人的問題，是吧。男人很理性，女人很感性。然后你讓他get到的是，你很任性！好了，那這事就甭談了，是不是？
