可行性研究--安陽CBD項目
2013-12-16
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一、項目屬性
安陽市中央商務(wù)區(qū)核心位置、大規(guī)模集中開發(fā)的以商務(wù)、商業(yè)為主的綜合體項目
二、市場背景（截至2013年5月）
1.行業(yè)背景：2011年，安陽爆發(fā)民間借貸危機，房地產(chǎn)企業(yè)是三大融資主體之一，危機爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場受到極大影響，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民購買力被掏空，購房客戶風(fēng)險意識增強，對中小開發(fā)商和期房產(chǎn)品有較強抵觸心理。
2.供求關(guān)系：安陽市房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期，商品住房年消化總量較大，但受融資危機影響，近兩年消化量劇減；
3.產(chǎn)品及價格：住宅和商務(wù)均集中在東區(qū)開發(fā)，該區(qū)域是項目鄰近區(qū)域，已成為高價區(qū)。住宅市場整體價格上漲乏力，純寫字樓價格最高達(dá)7800元/㎡，銷售極緩，SOHO及公寓式商務(wù)樓銷售稍好，但實現(xiàn)價值較低，僅在5000元/㎡左右，短期內(nèi)上漲有限。
4.客戶：受融資危機影響，安陽市民購房心理日趨成熟，多數(shù)以自用為主，購房區(qū)域性明顯，投資性需求主要集中在東區(qū)，但占比不多。
三、核心問題
1.在安陽市融資危機影響下，客戶購房心理更加理性，本項目如何突破自身條件，建立品牌形象，增強客戶購買信心？
2.房地產(chǎn)是開發(fā)企業(yè)的非主營業(yè)務(wù)，也是第一次大規(guī)模、高強度的開發(fā)，該項目為多宗土地集合開發(fā)，且以商務(wù)、商業(yè)為主，政府要求在較短的周期內(nèi)開發(fā)完成，并要求建設(shè)多棟地標(biāo)式超高層商務(wù)樓，存在較大的市場風(fēng)險，如何合理安排資金計劃，在規(guī)避市場風(fēng)險的前提下，最大程度縮短開發(fā)周期，并進(jìn)行合理的物業(yè)配比、開發(fā)順序以及開發(fā)節(jié)奏安排是項目成功的前提，而在此基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利能力測試和風(fēng)險測評，是項目是否可行的關(guān)鍵。
四、解決方案
（一）開發(fā)策略
前期以人工湖建設(shè)樹立形象，遵循商務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律，利用綜合體提升住宅價值，以商業(yè)配套為發(fā)力點，部分精裝修及高端住宅物業(yè)提升項目檔次，綜合體的各物業(yè)互相帶動。
（二）資金策略
1.利用住宅帶來現(xiàn)金流滾動開發(fā)，商務(wù)進(jìn)行價值提升，地標(biāo)商務(wù)樓和商業(yè)最后收割溢價。以此形成前期注重現(xiàn)金流、中期兼顧現(xiàn)金流和利潤、后期挖掘項目溢價的資金利用。
2.以多種成本及收入方案進(jìn)行項目盈利敏感性測試，合理評價項目風(fēng)險和收益，并作出合理的資金籌措及才償還計劃。
