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金色港灣由正商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，共50萬(wàn)平米。公司總經(jīng)理鞠濤時(shí)任項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，當(dāng)時(shí)的鄭州東南尚不為鄭州市民所了解和認(rèn)同，區(qū)域成交總量、成交單價(jià)均不甚理想。
東南板塊炒做
經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)研究，我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域?qū)嶋H的基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套狀況相當(dāng)良好，并且政府對(duì)東南部仍有大量后續(xù)投資準(zhǔn)備上馬，而這些信息并不為我們的客戶所了解，此時(shí)一套地塊炒做的思路已慢慢形成。2002年初，與鄭州市房管局聯(lián)合舉辦的《鄭州地產(chǎn)東南板塊論壇》、與大河報(bào)聯(lián)合舉辦的《東南板塊論壇》分別舉行，政府領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)專家、城市規(guī)劃師、省會(huì)媒體、業(yè)內(nèi)同仁百余人參加了論壇，引起了高度關(guān)注。隨著媒體界朋友的跟進(jìn)，東南板塊一時(shí)成為鄭州地產(chǎn)的熱點(diǎn)話題，項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)同度迅速提高，也奠定了日后金色港灣熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)。此后，東南板塊的炒做模式、理論框架成為鄭州板塊炒做的模仿對(duì)象。
大盤(pán)概念
50萬(wàn)平方米的金色港灣已是體量較大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)的鄭州人還并不了解“大盤(pán)”的開(kāi)發(fā)將會(huì)為他們的生活帶來(lái)何種變化。我們的項(xiàng)目用什么來(lái)表達(dá)這種不同的生活？于是，鄭州首個(gè)大規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)廣場(chǎng)出現(xiàn)了，首家景觀示范區(qū)，首座連廊式樣板間，讓客戶率先感受項(xiàng)目的震撼與大氣，并自行修建市政道路和兒童樂(lè)園、現(xiàn)場(chǎng)大型風(fēng)車(chē)造型以聚攬人氣，800免費(fèi)電話、項(xiàng)目網(wǎng)站也相繼開(kāi)通。市郊“大盤(pán)”在自身強(qiáng)有力的完善配套和功能建設(shè)上表現(xiàn)出超乎一般，廣大受眾也真切的感受到“大盤(pán)”所不可比擬的優(yōu)勢(shì)，并為之震撼。我們總結(jié)，在營(yíng)銷(xiāo)中訴求清晰，勇于創(chuàng)新，并疏而不漏的利用一切有效方式，將是瓦解固有印象最徹底、有效的途徑。當(dāng)然，“大盤(pán)”也隨之成為人們心中生活居家的理想上選，而這些營(yíng)銷(xiāo)手段也慢慢成為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的標(biāo)準(zhǔn)配置。
實(shí)戰(zhàn)難點(diǎn)（三）：非典時(shí)期市場(chǎng)的整體滯銷(xiāo)
突破攻略： 系列體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 贈(zèng)送健康卡活動(dòng)
推廣實(shí)效： 月成交量保持平穩(wěn)狀態(tài)，順利渡過(guò)非典
影響力： 新推廣模式的開(kāi)拓成為業(yè)內(nèi)的高關(guān)注指標(biāo)性案例
天有不測(cè)風(fēng)云，在我們業(yè)績(jī)連連攀升之際，“非典”悄然而至，在全國(guó)上下沸沸揚(yáng)揚(yáng)，整體市場(chǎng)全線萎縮，地產(chǎn)市場(chǎng)也在劫難逃。如何突出重圍，我們不停思考……遠(yuǎn)離市區(qū)的大盤(pán)不正是“非典”期間倡導(dǎo)的人群稀疏，空氣清新之地嗎？我們乘勢(shì)利用市郊大盤(pán)綠肺般的氧吧特質(zhì)，做起了一場(chǎng)大型的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，在愛(ài)意濃濃的關(guān)懷中為客戶營(yíng)造了一次非同一般的實(shí)景感受活動(dòng)。當(dāng)“非典”遠(yuǎn)離我們時(shí)，出色的月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也浮出水面，此舉無(wú)疑又成為“非典”時(shí)期中原樓市的一個(gè)亮點(diǎn)。
2003年，金色港灣成為全市銷(xiāo)售量總冠軍。
